São Paulo é a cidade mais populosa do Brasil e a 8ª mais populosa do mundo, com mais de 12 milhões de habitantes. A alta taxa de ocupação urbana e o crescimento sem planejamento ao longo dos anos ainda gera problemas de mobilidade urbana, segurança pública e afeta o meio-ambiente.
Mas, para como e para onde São Paulo cresce? É possível avançar mais? Como lidar com estes desafios na hora de construir ou investir no mercado imobiliário?
Veja algumas respostas nesse post. Continue a leitura!
Zoneamento urbano e Plano Diretor da capital paulista
A política de zoneamento urbano consiste na divisão da cidade para melhor administração e regulamentar a ocupação da capital. Em São Paulo, o primeiro zoneamento foi criado em 1934, em na década de 1970 foi substituído pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado.
A última versão do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo é de 2014 e orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029. O texto passou por alguns ajustes em 2016 e terá uma nova versão em 2021 para aperfeiçoar estratégias e diretrizes.
Esse processo de revisão será elaborado com a participação da sociedade e o objetivo é orientar o desenvolvimento da cidade na direção do equilíbrio social, ambiental e econômico, aumentando a qualidade de vida da população. Para isso, devem ser seguidas 10 estratégias já pré-estabelecidas.
Hoje há um mapa articulado que apresenta os eixos de estruturação da transformação urbana e as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e com quadras e lotes da cidade onde incidem regras especiais.
Taxa de ocupação urbana na cidade de SP: expectativa para o futuro
A população da cidade de São Paulo aumentou 20 vezes em 100 anos, segundo a Fundação Seade. Em 1920, eram 600 mil moradores da metrópole. A taxa de ocupação urbana crescia 4% ao ano na década de 1920, atingiu o ápice em 1950 (5,6% a.a) e agora cresce 0,5% ao ano. Hoje, são 12,33 milhões de habitantes e mais de 1,5 milhão de endereços registrados.
Atualmente, o bairro mais populoso da cidade é o Grajaú com 390 mil habitantes; do lado oposto há o Marsilac com apenas 8 mil habitantes. Os bairros centrais, em que o custo de vida é maior, concentra a população mais idosa; já nas periferias estão os mais jovens.
Levantamento realizado pela Folha de S. Paulo a partir de bases de dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e do cadastro do IPTU municipal mostra que São Paulo avança pelas bordas e para cima.
Nas últimas duas décadas, a área construída regularizada na capital paulista aumentou 60%, de 330 milhões de metros quadrados para 531 milhões. É o dobro do avanço registrado pela população da cidade, de 30% no período.
Em bairros centrais, com ampla infraestrutura, residências horizontais consideradas de baixo padrão foram demolidas para dar lugar a prédios de classes média e alta – fenômeno conhecido como gentrificação.
A Barra Funda (zona oeste), por exemplo, reduziu em 46% o número de lotes residenciais horizontais simples, enquanto apartamentos de alto padrão cresceram acima de 1.000%, e os de baixo, 25%. Esses menores e mais baratos foram para a periferia.
Sobre a disponibilidade de terrenos, o levantamento aponta que o avanço é possível, principalmente no extremo sul – lá estão os distritos com mais terrenos vagos, como Jardim Ângela, Parelheiros e Grajaú.
Um estudo divulgado pela Seade mostra que São Paulo deve parar de crescer em 2040.
Veja um raio-X das regiões e bairros: Análise de dados da cidade e os aspectos urbanos e socioeconômicos de SP
Análise de dados da cidade para a construir ou investir no mercado imobiliário
Antes de construir ou investir no mercado imobiliário em São Paulo é importante estar ciente de todos estes aspectos e ter acesso aos dados e indicativos relevantes para a decisão.
Para isso, existem ferramentas de inteligência, baseada em DataScience, capazes de agilizar essas análises e oferecer precisão nas avaliações, como a DataLand. Com nossa plataforma você ganha eficiência para definir o potencial construtivo de uma área urbana.
Ao unir a tecnologia desenvolvida pela DataLand e uma de suas parceiras, a Órulo, é possível levantar números e tendências do mercado imobiliário, por meio de dados estruturados e a inteligência de algoritmos de Inteligência Artificial.
Um exemplo é o Infográfico Vai construir em SP? Acesse nosso raio-X de lançamentos imobiliários, que traz uma série de insights sobre lançamentos e unidades estocadas da cidade nos primeiros meses dos anos de 2020 e de 2021.
No ano de 2020, das 13.550 unidades lançadas entre os meses de janeiro, fevereiro, março e abril, a maioria foi nos de Vila Mariana, Brooklin, Tatuapé , Itaquera e Cidade Nova São Miguel.
Já no mesmo período em 2021, das mais de 7 mil novas unidades, a maior parte está localizada nos bairros Butantã, Interlagos, Pirituba, Vila Andrade e Jardim São Savério.
Sobre o número total de unidades estocadas até final de março de 2021, era de 47.579, presentes em 1.009 empreendimentos espalhados por São Paulo.
Acesse o estudo completo aqui
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