A restrição COMAER (Comando da Aeronáutica) e a análise de OPEA (Objeto Projetado no Espaço Aéreo) são aspectos importantes para incorporadoras e fundos imobiliários que investem em terrenos nas proximidades de aeroportos e helipontos em São Paulo.
Para evitar que as edificações interfiram na rota das aeronaves, há regras e restrições impostas que devem ser seguidas nos projetos. Assim, é possível evitar alterações, como a retirada de parte da construção ou demolição completa, caso não seja respeitado o gabarito de altura para estas áreas.
Como identificar com facilidade as restrições de cada terreno para agilizar o planejamento de novos empreendimentos e saber se o produto imobiliário atende a restrição COMAER e a análise de OPEA?
Neste post conheceremos as restrições e a melhor forma de explorar as possibilidades de construção com uma análise de dados precisa. As informações são de uma entrevista exclusiva com Marcos Moreno Carvalho, Suboficial da Força Área e responsável pela análise de OPEA no Centro Regional de Controle do Espaço Aéreo Sudeste (CRCEA-SE) de 1994 a 2015.
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Restrição COMAER: como a construção deve ser projetada
São Paulo é uma cidade com intenso tráfego aéreo. De acordo com pesquisa realizada pela Associação Brasileira dos Pilotos de Helicóptero (Abraphe), a cidade tem a maior frota de helicópteros do mundo, ultrapassando cidades como Tóquio e Nova York. Além disso, é a única no mundo que possui um controle específico para helicópteros.
O controle não se restringe apenas ao espaço aéreo, mas também a utilização do solo interferindo em construções feitas no entorno de aeroportos e helipontos.
Todo empreendimento requer estudo e análises prévias, necessárias para mitigar riscos e potencializar o sucesso do investimento. Em relação ao gabarito de altura e de entorno em áreas que requerem análise de OPEA, é necessário uma verificação específica para atender a restrição COMAER.
As restrições para construção no entorno da ZPA (Zona de Proteção de Aeródromos) são definidas pela Instrução do Comando da Aeronáutica (ICA) 11408 aprovada pela Portaria N° 1.168/GC3 com o objetivo de garantir a segurança das aeronaves, tripulação e passageiros.
Definida de acordo com documentos da Organização da Aviação Civil Internacional (OACI), as restrições impostas são:
- Zona de proteção de 3 aeroportos públicos: Congonhas, Guarulhos – Governador André Franco Montoro e o Campo de Marte (misto público/militar);
- Zona de proteção de 202 helipontos privados;
- Zona de proteção de 3 helipontos militares;
- Zona de proteção de Rotas Especiais de aviões e helicópteros;
- Zona de proteção de auxílios à navegação aérea.
Marcos Moreno Carvalho, Suboficial da Força Área e responsável pela análise de OPEA no Centro Regional de Controle do Espaço Aéreo Sudeste (CRCEA-SE) de 1994 a 2015, explica que os limites de proteção são amplos.
“A zona de proteção de Guarulhos, assim como Congonhas, se estende a uma distância de 20 km de raio partindo de cada cabeceira deste aeroporto, adentrando portanto, no município de SP. Já o Campo de Marte possui uma Zona de Proteção menor com raio de 3.600 metros.”
Sendo assim, empreendimentos que estão dentro dessa área precisam passar por um processo de aprovação e respeitar os limites e as restrições impostas que são específicas e detalhadas.
O Suboficial Marcos afirma que os limites de gabarito são necessários para diminuir os riscos de acidentes ou incidentes aéreos, pois a maioria das zonas de proteção* “protegem a aeronave em condição de contingência, quando o piloto não tem total controle. Não significa que a aeronave passa logo ali no limite imposto pela construção, é uma precaução para casos extremos”.
*A maioria, porque duas superfícies protegem a aeronave em condições normais de voo, a Superfície Horizontal Externa e a Superfície de voo visual.
Análise do projeto pelo DECEA
Nem todas as edificações precisam passar por um processo de avaliação, pois há uma pré-análise em que devem ser informadas as coordenadas, altitude e altura da edificação.
Esses dados são avaliados conforme os planos básicos do aeródromo. Caso não haja necessidade de aprovação, o Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DCEA) emite um documento de inexigibilidade que libera a construção.
O Suboficial Marcos chama atenção para a necessidade de fazer uma análise de gabarito de altura máxima criteriosamente. “Em um caso ocorrido em São José dos Campos (SP), a prefeitura autorizou a construção de uma edificação sem anuência do COMAER. Houve um relatório de perigo, emitido por um piloto que comprou um apartamento nesse edifício, foi apurado e era necessário a abertura de um processo.”
Situações como essa podem levar a interrupções na construção que acarretam em problemas com os investidores e uma série de questões que podem demandar tempo para resolver.
Para abrir o processo é necessário cadastrar no SYSAGA para preencher formulário e enviar os documentos necessários:
- ART ou RRT do projeto arquitetônico, assinada e com comprovante de quitação;
- Procuração do proprietário (no caso de representante legal);
- Perfil da edificação no terreno, com informações de altura da base, altura do objeto e assinatura do RT;
- Planta de localização do objeto, georreferenciada e assinada pelo RT.
Data Science: solução inteligente para análise de OPEA
Para ter acesso fácil, rápido e prático às informações de limites de gabarito, incluindo restrição COMAER de cada região da cidade de São Paulo, é possível utilizar a solução da DataLand, uma tecnologia que une dados consolidados através de Big Data e Inteligência Artificial, atuando focada no desenvolvimento do mercado imobiliário.
De forma simples e prática é possível filtrar as regiões que gostaria de consultar e ter acesso aos dados em único lugar. É o recurso perfeito para uma análise inteligente, precisa e rápida.
Com um processamento dos 3,5 milhões de lotes da cidade de São Paulo, a DataLand calculou, com exclusividade, para todas as quadras do município de São Paulo:
- A altura de cada edificação;
- A edificação mais alta;
- A média da altura da quadra;
- O percentual de verticalização.
Assim, de forma ágil e prática, o usuário consegue acessar para o lote em estudo:
- Gabarito permitido,
- Edificação de maior altura,
- Média de altura da quadra
- Percentual de edifícios que estão acima da altura exigida pelo gabarito.
Além destes indicadores exclusivos, com a DataLand ainda há ganhos em:
- Economia de tempo ao unir todas as informações em um único lugar, sem a necessidade de várias pesquisas e análises;
- Análise em uma plataforma com atualizações online, sem a necessidade de pesquisar documentos ou estruturar um processo manual de análise;
- Melhores ocupações de terreno para investimento.
Conheça a DataLand Region
Para tomar as melhores decisões, saber a restrição da COMAER e garantir projetos corretos para análise de OPEA, a solução DataLand Region proporciona o entendimento do entorno em uma visão 360° em três dimensões, aliando não só restrições, mas também informações sobre mobilidade e ocupação.
Esta visão tem limite máximo de 2 km de distanciamento do ponto central do terreno, podendo ser calibrada na medida da sua necessidade. De forma simples e fácil saiba:
- Se o seu terreno tem algum tipo de restrição geométrica e de tombamento;
- Se está em área de manancial, contaminada e de proteção ambiental;
- Tipos de modais disponíveis.
- Ocupação atual, a solução mostra o tipo de comércio do bairro com a respectiva distância ao lote em estudo
- Ocupação futura, em parceria com a Órulo, disponibilizamos os empreendimentos lançados, em construção e entregues (remanescentes) com informações dos valores de venda, VSO, estoque, detalhamento do empreendimento entre outras informações.
Nos parâmetros de uso e incentivos transformamos o plano diretor e as operações urbanas em algoritmo, de forma fácil, tenha acesso a largura da via, largura das calçada, os recuos, cota parte, potencial construtivo, quebra de gabarito, edifício de maior altura, média de altura da quadra e se aplicável área de fachada ativa, uso misto e permeabilidade.
Quer entender melhor sobre como a DataLand proporciona esses dados? Baixe agora o nosso e-book sobre Algoritmos, Dados Estruturados e Data Science: como a Dataland utiliza a tecnologia para gerar insights ao mercado imobiliário.
*Sobre Marcos Moreno Carvalho, Suboficial da Força Área – Marcos Moreno Carvalho ingressou na Força Aérea em 1985 na Escola de Especialistas de Aeronáutica – EEAR em Guaratinguetá/SP, formando-se em terceiro sargento na especialidade de desenhista. Após uns anos em Belém/PA, chegou a São Paulo no início de 1994, onde foi trabalhar na Divisão de Operações do Serviço Regional de Proteção ao voo de São Paulo – SRPV-SP, hoje denominado Centro Regional de Controle do Espaço Aéreo Sudeste – CRCEA-SE. Na Divisão de Operações, seção de aeródromos, foi responsável por dezenas de milhares de análises processos de aeródromos e objetos projetados no espaço aéreo –OPEA , antes no estado de São Paulo e Mato Grosso do Sul e depois nas terminais São Paulo e Rio de Janeiro, trabalhou até meados de 2015. Participou também do Seminário sobre a Segurança Operacional e a Eficiência em Heliportos, realizado em Lima- Peru, em julho de 2013, teve como objetivo diagnosticar a atual situação das operações em helipontos nos Estados da região, identificando as suas necessidades atuais e identificar as melhores práticas na construção e operação de helipontos, para avaliar a necessidade de um regulamento regional, servir para melhorar a segurança e a eficiência de helipontos nos países sul- americanos (Argentina, Brasil, Peru, Uruguai, Chile e Equador) ligados a OACI – Organização de Aviação Civil Internacional. A MAIS SUPORTE AERONÁUTICO foi criada em setembro de 2015, visando oferecer ao mercado serviços de Consultoria e Assessoria Aeronáutica de alta qualidade e de resultados. Engajada com a filosofia empresarial estratégica, objetivos e necessidades do cliente, demonstra essa atitude em todos os seus trabalhos, visando prestar serviços que atendam às expectativas das organizações. O resultado deste trabalho é compartilhado por seus clientes em todo território nacional.
