O coeficiente máximo de edificação é um dado essencial para quem deseja construir um novo empreendimento nos centros urbanos. Isso porque, o parâmetro regula o desenvolvimento urbano, estabelecendo limites de construção da edificação em um terreno.
A seguir, entenda tudo sobre o coeficiente máximo de edificação e descubra como é possível obter este dado com mais agilidade nos estudos de viabilidade do seu negócio. Continue a leitura para saber mais!
O que é coeficiente máximo de edificação?
O coeficiente máximo de edificação corresponde a relação entre a área do terreno e o limite máximo de área a ser construída. O objetivo é que o terreno seja aproveitado da maneira correta, respeitando os limites urbanísticos de forma equilibrada e sustentável.
Trata-se de um indicador utilizado pelos municípios para controlar a densidade das construções e, assim, evitar a superlotação de áreas urbanas garantindo a adequada infraestrutura urbana para a população.
Cada zoneamento tem um parâmetro urbanístico específico, portanto, é preciso conhecer e entender todas as regras da cidade para construir legalmente, atingindo o máximo de aproveitamento para o seu negócio.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe um coeficiente máximo básico que serve para a cidade inteira. Porém, a depender do zoneamento, esse valor aumenta, permitindo a construção autorizada com o pagamento de uma outorga onerosa do direito de construir.
Ou seja, você pode construir uma vez o tamanho do seu terreno gratuitamente, porém, caso seja permitido no zoneamento, as outras construções deverão ser pagas conforme as regras.
O coeficiente de aproveitamento máximo também pode ser conhecido por outros nomes como coeficiente de aproveitamento ou índice de aproveitamento do terreno, no entanto, referem-se ao mesmo dado. Nesse caso, é válido pontuar que as regras também podem se diferenciar em cada região.
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Quais são as regras que determinam o coeficiente de aproveitamento?
Entre as regras que determinam este indicador está o coeficiente básico e máximo. O primeiro refere-se ao mínimo permitido sem necessidade de contrapartida, e o coeficiente máximo, que só pode ser alcançado mediante a compra de potencial construtivo adicional ou a realização de contrapartidas ao município.
Por outro lado, existem áreas com regras específicas, como as áreas de proteção ao ambiente cultural (APAC) e áreas de intervenção urbana (AIU), que podem ter coeficientes diferenciados ou exigências adicionais.
Em São Paulo, este coeficiente é determinado pelo Plano Diretor e pela Lei de Zoneamento, que estabelecem diferentes coeficientes para as diversas zonas urbanas da cidade. Em algumas zonas, é possível construir acima do coeficiente básico mediante compensação financeira ao município.
As regras que determinam o coeficiente de aproveitamento em São Paulo são complexas e consideram diversos fatores, como a localização do imóvel, a infraestrutura disponível, o potencial de impacto no trânsito e no meio ambiente, entre outros.
Como calcular o coeficiente máximo de edificação?
A fórmula para calcular a área máxima permitida para construção, com base no coeficiente de aproveitamento é a área máxima construída = coeficiente de aproveitamento X área do terreno.
Nesse cálculo, a área máxima construída diz respeito ao metro quadrado permitido para construção na área do terreno. Enquanto o coeficiente de aproveitamento é o limite determinado pela legislação municipal.
Embora seja um cálculo simples, pode ser um problema quando feito manualmente pelas chances de erro e o risco de não gerar lucro. Ademais, é preciso considerar diversos outros fatores que irão impactar as decisões de construção como a taxa de ocupação, altura máxima da edificação ou gabarito, recuos, entre outros aspectos.
Em outra instância, é importante saber que as legislações urbanas são frequentemente atualizadas e modificadas, tornando-se necessário um acompanhamento das leis para não haver prejuízos e riscos financeiros para o seu negócio.
O coeficiente máximo de edificação é um indicador essencial para determinar o melhor retorno possível de um novo empreendimento. Nesse sentido, para maximizar os lucros, as empresas precisam contar com dados seguros e confiáveis para tomar decisões assertivas.
Para tanto, é possível contar com o apoio da tecnologia, como o DataLand Urban que além de fazer o cálculo automático do coeficiente máximo de edificação, oferece uma série de dados complementares para a sua análise de viabilidade.
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