Adensamento urbano: como influencia no landbank e na definição de lançamento imobiliário

O adensamento urbano é uma das informações imprescindíveis para a definição de um lançamento imobiliário, seja para um empreendimento residencial ou comercial. Identificar as áreas da cidade com maior ou menor concentração de edificações e habitantes permite uma tomada de decisão mais acertada.

No entanto, fazer essa análise considerando a cidade de São Paulo ainda é muito amplo, visto que a megalópole tem uma diversidade de pessoas e construções que muda a cada quadra. Ou seja, o ideal é que as informações sejam granulares e georreferenciadas ao nível de quadra. 

Para enriquecer a análise é possível cruzar as informações do adensamento urbano com o perfil social de cada quadra, identificando exatamente as características das pessoas que moram ou trabalham em determinada região.

Quer saber como é possível aplicar isso no seu landbank e ter definições de lançamento imobiliário mais estratégicas? Continue a leitura e saiba mais!

Adensamento urbano com visão granular de quadra

Ao contrário de outras cidades, São Paulo oferece uma estimativa de adensamento urbano ao nível de distrito, amostragem estatística apresentada anualmente. Porém, existem distritos de São Paulo que são maiores que muitas cidades do Brasil e que apresentam comportamentos completamente diferentes uns dos outros. 

Nesse sentido, para a incorporação imobiliária, uma informação que chega ao nível da quadra é altamente valiosa para precisar as decisões. E é exatamente isso que a DataLand oferece, uma plataforma focada em gerar indicadores para o mercado imobiliário. 

Ao coletar e analisar dados de mais de 600 fontes diferentes, a Dataland cria indicadores exclusivos e únicos no mercado, como a densidade urbana e o perfil social estimados para cada quadra da cidade.

Com uma visão granular, a DataLand apresenta um entendimento maior de como cada região está ocupada, com dados como:

• A quantidade de habitações;

• A tipificação, se horizontal ou vertical;

• Estimativa mais precisa da quantidade de pessoas vivendo em cada quadra. 

Um exemplo são as áreas mais nobres, que costumam ter maior verticalização e adensamento urbano maior, diferentemente de outras mais residenciais como a Vila Madalena. Veja a listagem:

Leia também: Como a construtora Trisul potencializa suas análises de terrenos com a DataLand

Defina o melhor tipo de empreendimento usando indicadores de SP

O bairro Morumbi, uma área nobre com condomínio fechado, está a poucas quadras de Paraisópolis, uma área com maior adensamento urbano e outro nível social. São locais que pedem empreendimentos completamente diferentes.

Por exemplo, a construção de uma farmácia no Morumbi pode contar com um mix de produtos mais direcionados a uma classe social mais alta, enquanto em Paraisópolis o mesmo empreendimento deve ter uma comunicação diferenciada com o consumidor. 

Veja o comparativo na imagem:

Vila Sonia	Morumbi

O mesmo vale para qualquer outro empreendimento, porque ao visualizar a cidade “no detalhe”, fica mais fácil identificar onde um negócio performa melhor. 

Entender essas minúcias é fundamental para incorporadoras e fundos imobiliários que querem definir onde construir e o que construir em cada área. 

Para isso, podem contar com a inteligência da DataLand, que entrega os dados de adensamento urbano, cruzados com o perfil social e outros dados mercadológicos, mostrando o que está sendo vendido, qual o preço praticado e o estoque disponível em cada área de estudo.

Segmentação do perfil social 

Na hora de identificar o perfil social é comum que as empresas do mercado imobiliário foquem em identificar a renda da população. Ainda que seja um dado importante, por si só não garante a precisão necessária para a tomada de decisões.

Isso porque os dados oficiais oferecidos pelo Ministério do Trabalho comportam apenas trabalhos formais, excluindo uma série de trabalhadores informais e autônomos e desconsiderando outros ativos rentáveis como investimentos de perfis sociais mais altos.

Para trazer uma riqueza maior de detalhes na construção do perfil social, a DataLand caracteriza o perfil social em 7 níveis e apresenta-os em cada quadra da cidade de São Paulo.  Os níveis vão da classe F ao triplo AAA e oferecem uma segmentação detalhada para tomada de decisões.

Ao observarmos o mapa da Vila Mariana, por exemplo, há maior predominância da cor vermelha, perfil social triplo AAA; contudo, em uma parte vemos a cor azul, que representa classes mais baixas. 

Com a DataLand é possível visualizar todos esses detalhes e usá-los de forma estratégica no seu landbank, para identificar:

• Quantidade de quadras;

• Perfil preponderante por quadra;

• Densidade do distrito por faixa etária.

Contar com essas informações no momento de análise permite que os empreendimentos sejam muito mais adequados ao público daquela quadra, diminuindo consideravelmente os riscos da incorporação.

Saiba mais: Indicadores socioeconômico e demográfico DataLand: direcione empreendimentos pelo perfil das quadras de SP

Potencialize o seu landbank com a DataLand

O adensamento urbano é apenas um dos diversos indicadores exclusivos criados pela DataLand, que apresenta dados legais, urbanísticos e mercadológicos. Todas as análises são georreferenciadas ao nível de quadra para identificar com precisão o perfil e as necessidades de cada região, aliada a gestão do seu landbank.

Ao unificar os dados de adensamento urbano, perfil social e aspectos mercadológicos e aplicá-los ao landbank, é possível melhor definir o tipo de empreendimento a ser lançado, seja comercial, residencial, com ou sem fachada ativa. 

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