Identificar um terreno contaminado é um aspecto importante para empresas que estão planejando a construção de novos empreendimentos imobiliários. Para isso, no estado de São Paulo, é preciso consultar a lista das áreas contaminadas Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo) e verificar a viabilidade da construção no local escolhido.
Apesar de ser uma importante fonte de consulta, estes relatórios da Cetesb costumam ser complexos, o que pode dificultar o processo e gerar erros de análise. Além disso, ainda é necessário buscar por legislações e entender todo o histórico do local e seu entorno. Por isso, falhas e atrasos nesta etapa podem, por consequência, acarretar em prejuízos desnecessários.
No entanto, existe uma forma muito mais rápida e precisa para identificar as restrições e o status sobre contaminação de áreas com facilidade.
Neste post vamos explicar como isso é possível e falar um pouco mais sobre as áreas contaminadas Cetesb. Vamos lá? Continue a leitura!
As áreas contaminadas Cetesb
Segundo a Cetesb, uma área contaminada é onde há comprovadamente poluição ou contaminação causada por quaisquer substâncias ou resíduos, seja por ação humana ou mesmo natural.
A contaminação pode ser encontrada no solo, na água subterrânea ou em outros materiais como paredes, pisos ou estruturas de construções.
Devido à possibilidade de ser transportada por diferentes vias, essa contaminação na própria área ou arredores pode causar impactos negativos e gerar riscos à saúde e ao bem-estar humano.
Anualmente, as áreas contaminadas Cetesb são listadas no site da instituição de forma ampla e com diversos dados e relatórios. Estes documentos são divididos de acordo com a classificação em:
- Áreas em processo de remediação;
- Áreas reabilitadas (passaram pelo licenciamento ambiental);
- Áreas contaminadas em processo de reutilização;
- Áreas contaminadas com risco confirmado;
- Áreas contaminadas em investigação.
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Por que é importante identificar um terreno contaminado?
Antes de adquirir um terreno se faz necessário o estudo de viabilidade para identificar a vocação e o potencial construtivo e conhecer as restrições.
Parte dessa análise sobre restrições envolve entender se a área em questão é um terreno contaminado, se está em processo de licenciamento ambiental ou em processo de reutilização.
Isso porque, as informações sobre o status da área vão impactar diretamente no cronograma e no planejamento financeiro do empreendimento, já que influenciam no valor a ser investido para a compra e no tempo até que o terreno esteja completamente liberado para construção.
O primeiro passo desta verificação é pesquisar a legislação vigente, tanto a do estado como a do município de São Paulo. Assim é possível conhecer todas as classificações e as regras para avaliação de um terreno contaminado.
Em seguida, deve-se consultar as áreas contaminadas Cetesb para verificar se o lote faz parte de um dos casos do cadastro.
É importante ressaltar que não é suficiente verificar apenas o terreno escolhido, mas também é fundamental avaliar o entorno num raio de 500 metros, considerando que a contaminação pode se espalhar pela proximidade.
Nesta avaliação das áreas contaminadas Cetesb, outro fator preponderante é o histórico do terreno, ou seja, as atividades realizadas ali desde os últimos 20 anos.
Essa análise é importante para entender se há algum risco de a área ter sido contaminada anteriormente, o que pode atrasar ou até mesmo impedir uma futura construção.
Entre as atividades que mais geram contaminação estão:
- Indústria;
- Posto de combustível;
- Aterro sanitário;
- Mecânicas;
- Lavanderias;
- Comércios e serviços com atividades químicas.
Licenciamento do terreno
Apesar de a contaminação de terrenos representar uma importante restrição a ser levada em conta por construtores e incorporadores, em muitos casos, é possível buscar pelo licenciamento ambiental da área, realizando ações para descontaminação e posterior uso do espaço.
Vale ressaltar que mesmo nestes casos, a análise prévia é fundamental para que se saiba se o investimento em licenciamento pode ser compensado pelo retorno financeiro a ser obtido com futuro empreendimento. Assim, todos os riscos são calculados e os prejuízos, evitados.
Listamos algumas das principais etapas para a identificação e análise de áreas contaminadas, conforme DD38 da Cetesb. São elas:
- Avaliação preliminar: Contratação de uma empresa ambiental especializada para checar o local e fazer o levantamento das atividades para verificação.
- Investigação confirmatória: Análise do solo e da água para constatar se existe ou não alguma contaminação no terreno.
- Investigação detalhada: Avaliar se há risco à saúde, segurança ou bem estar e determinar qual a classificação da área contaminada segundo a categorização de áreas contaminadas Cetesb.
- Plano de intervenção: Caso seja passível de licenciamento, é criado um plano para descontaminação e posterior reutilização do terreno.
Todo esse processo pode levar de três a 12 meses para ser completado. Por isso, destacamos a importância de uma primeira etapa, de análise prévia, completa e precisa. Ela é que vai permitir entender a fundo, e antes mesmo de investir no terreno, tudo o que pode impactar em termos de contaminação da área, evitando surpresas.
Como exemplo prático, podemos citar o caso de uma construtora que teve prejuízo de quase R$1 milhão pois não tinha total conhecimento sobre o impacto do histórico de atividade na contaminação do terreno.
Mesmo tendo abrigado um hotel durante 20 anos, a avaliação da construtora não considerou o fato do lugar contar com uma lavanderia interna, que utilizava muitos produtos químicos, contaminando o solo e a água.
Dessa forma, para poder utilizar o terreno já adquirido, foi necessário realizar um plano para a remediação da área, que levou mais 5 anos para ser completado. Ou seja, tempo e dinheiro desperdiçados.
Tecnologia para a identificação rápida de áreas contaminadas
Como vimos, toda a análise sobre áreas contaminadas envolve um grande volume de informações, e o cruzamento desses dados para o entendimento completo das restrições nem sempre traz resultados precisos.
Mas hoje, por meio da tecnologia de algoritmos e do Data Science, esse processo complexo é facilitado e agilizado. A DataLand utiliza essas tecnologias para entregar análises super rápidas sobre uma série de restrições, incluindo a de áreas contaminadas Cetesb.
A plataforma DataLand Region processa os quase 3,5 milhões de lotes da cidade de São Paulo, integrando em suas análises inteligentes uma série de informações importantes para entender as possibilidades de contaminações de um terreno, incluindo todo o histórico de atividades já abrigadas naquela área.
Por meio dos filtros exclusivos do DataLand Region é possível consultar em pouco cliques e utilizando apenas o SQL do terreno:
- O tipo e o potencial de contaminação;
- Qual o contaminante;
- O status da área conforme o enquadramento da Cetesb.
Desse modo, é possível realizar uma análise prévia de restrições de contaminação completa e eficiente, avaliando se o investimento vale a pena ou simplesmente pode-se descartar a oportunidade.
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