O Plano Diretor da cidade de São Paulo faz parte da legislação urbana que define as regras e restrições para construção na cidade. Além dele, há mais Leis que regem a espacialidade urbana e norteiam a construção de empreendimentos na capital paulista como PDE, LPUOS, COE entre outras portarias e Decretos.
Com tantos regulamentos e legislações a serem cumpridos, na hora de identificar as melhores áreas para construir, construtoras e incorporadoras precisam conhecer as principais restrições para minimizar os riscos e potencializar os bons resultados do investimento.
Mas afinal, quais são as restrições de gabarito na cidade de São Paulo? Como as incorporadoras podem usar Data Science para identificar as possibilidades e o potencial construtivo?
É sobre isso que vamos falar neste post. Continue a leitura!
Restrições de gabarito no Plano Diretor da cidade de SP
Um dos maiores focos das incorporadoras é encontrar zoneamento com gabarito livre ou que possibilite uma “quebra de gabarito”, ao comprovar que a maior parte dos empreendimentos daquela área já superou o gabarito de altura estabelecido na legislação urbana. Assim, podem construir sem este tipo de restrição para suas edificações.
Outra possibilidade, é averiguar as áreas que possuem uma média de verticalização mais baixa, partindo para uma demolição e substituição por uma edificação com mais andares. Para isso, é preciso autorização da prefeitura através da outorga onerosa, prerrogativa que permite ultrapassar o limite da região
No entanto, existem algumas restrições que podem inviabilizar a construção do produto planejado. Vamos conhecer algumas dessas restrições que também são contempladas pelo Plano Diretor da cidade de SP:
Restrição de altura próximo de aeroportos e helipontos
A primeira delas diz respeito à construção na proximidade de aeroportos e helipontos. É chamada de restrição do Comaer (Comando da Aeronáutica) e regidas pelo Departamento de
Controle do Espaço Aéreo (Decea) da Força Aérea Brasileira.
A Portaria 957/2015 visa enquadrar as normas do país à legislação internacional da Organização da Aviação Civil Internacional, já que é preciso que o espaço aéreo seja mantido livre de obstáculos para que as operações de pouso e decolagem sejam feitas com segurança.
Esta portaria estabelece restrições a empreendimentos imobiliários, redes de energia elétrica e outros elementos que possam afetar adversamente a segurança ou a regularidade das operações aéreas: em um raio de quatro quilômetros a partir da cabeceira da pista, a limitação de altura dos edifícios é de 45 metros de altura, o equivalente a um prédio de 15 andares.
Contudo, para as construtoras, existem alternativas às imposições restritivas da portaria, como, por exemplo, o “princípio da sombra”. Este conceito pode ser aplicado pelo Decea, para permitir, racionalmente, e sob determinadas condições, novos parâmetros que permitam ultrapassar os limites verticais impostos, desde que isso não prejudique a segurança do tráfego aéreo.
Além de estabelecer diretrizes relativas ao gabarito vigente para as edificações nas regiões próximas aos aeródromos (aeroportos e helipontos), o texto dispõe sobre sinalização e iluminação de edifícios, torres eólicas e outros equipamentos no entorno dos aeródromos.
2. Restrição pelo viés histórico das construções no local
Enquadradas nas Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC), encontram-se áreas dedicadas à preservação do valor histórico, artístico e arquitetônico.
Não significa, no entanto, ser proibido realizar uma mudança. A ampliação ou demolição pode ser autorizada caso a nova edificação mantenha as atividades e valores que geraram seu enquadramento.
3.Restrição específica para áreas com população de baixa renda
Outra restrição refere-se às Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), áreas marcadas pela presença de favelas, loteamentos irregulares e habitações de interesse social.
Nesse caso, a depender da zona, é necessário seguir alguns parâmetros como análise do contexto da área, aplicação de uso complementar ao habitacional, participação dos moradores da área, entre outros.
4. Restrição específica para vilas e ruas sem saída
Nas quadras que contenham vilas ou via sem saída com largura inferior a 10 metros, também existem restrições.
Pela Lei n. 16.402/2016, na faixa envoltória da vila ou via sem saída deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 28 metros nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP, e de 15 metros nas demais zonas, quando o gabarito definido para a zona não for mais restritivo.
Essa faixa envoltória será, no caso de vila, de 20 metros, medidos a partir do perímetro externo dos lotes; e no caso de rua sem saída, de 20 metros, medidos a partir dos alinhamentos da rua sem saída.
Data Science: eficiência e rapidez nas análises de legislação urbana
Sabemos que hoje os dados estão facilmente acessíveis em toda parte. Basta pesquisar no Google para obter informações sobre a cidade de São Paulo e a legislação urbana.
Contudo, a principal dificuldade é reunir todos, de forma estruturada, para uma análise completa, visto que não se encontram em um único local. Para isso, a DataLand é a solução, pois utiliza tecnologia do Big Data aliada a inteligência dos algoritmos para entregar informações relevantes, atualizadas e confiáveis ao mercado imobiliário.
Com o processamento dos 3,5 milhões de lotes da cidade de São Paulo, a DataLand permite entender o cenário antes da construção e tomar as melhores decisões com análise de dados que vão desde o Plano Diretor da cidade até informações de ocupações futuras.
Com rapidez e facilidade, incorporadoras, consultorias e fundos imobiliários conseguem identificar em poucos cliques, por exemplo, as três restrições citadas acima, sabendo qual o gabarito de cada área e se há possibilidade de quebra.
Isso significa resolver em minutos uma análise que poderia levar horas, reunindo as informações necessárias em um único lugar. Com a solução da DataLand é possível:
- Identificar as áreas com pouca verticalização;
- Calcular a altura média das edificações em uma quadra;
- Saber o ano de construção das edificações;
- Conhecer detalhes sobre o perfil construtivo de determinada área;
- Identificar de forma rápida as restrições da COMAER;
- Identificar de forma rápida as restrições de tombamento.
É possível ainda saber se seu terreno tem alguma restrição geométrica, se está em área de manancial, contaminada e de proteção ambiental; além de identificar os tipos de modais disponíveis.
Como a DataLand Region otimiza o processo
Imagine poder visualizar a cidade de São Paulo de cima e identificar todos os dados necessários para escolher uma área para construção: é exatamente isso que a DataLand Region faz.
A solução DataLand Region garante o entendimento do entorno em uma visão 360° em três dimensões: restrições, mobilidade e ocupação.
O Plano Diretor da cidade, as operações urbanas e os fatores de incentivo são transformados em algoritmos para entender as condições de uso do terreno.
Esta visão tem limite máximo de 2 km de distanciamento do ponto central do terreno, podendo ser calibrada na medida necessária.
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