A tecnologia imobiliária é essencial para repensar o futuro e o desenvolvimento das cidades. Com um crescimento desordenado, complexo e caótico é preciso encontrar motivação para superar os obstáculos urbanos e garantir construções que proporcionem um ambiente saudável.
Para recuperar a essência e a harmonia das cidades, é necessário planejamento e design baseados no bem estar comum, com cidades inclusivas e integradas, através de dados e tecnologia. Por meio da tecnologia, o futuro pode ser inovador com construções inteligentes e sustentáveis para as próximas gerações.
A transformação digital se torna aliada às novas maneiras de pensar, proporcionando um desenvolvimento sustentável e duradouro. Mas, afinal, como construir cidades inteligentes para o futuro? Quais ferramentas utilizar para atingir os objetivos desejados?
Foi em busca dessas respostas que a DataLand organizou o fórum Urban Future, para discutir como a tecnologia imobiliária está influenciando a forma como pensamos o futuro das cidades.
Acompanhe neste post os principais insights.
O desenvolvimento sustentável e o futuro das cidades
Para definir as melhores atitudes sustentáveis no desenvolvimento das cidades brasileiras, Roberto de Souza, presidente da CTE, mostra a importância de acompanhar o que as cidades ao redor do mundo estão fazendo no que diz respeito à tecnologia imobiliária.
Com isso, é possível identificar como e onde é preciso mudar para melhorar o desempenho, ou seja, realizando um benchmarking. Nesse sentido, vemos como o futuro das cidades envolve uma responsabilidade ambiental, social e governança corporativa seguindo os princípios ESG.
“O escopo de políticas públicas adotadas com mais relevância são as voltadas para edifícios sustentáveis, com ações como o IPTU verde; a economia de água e energia, com incentivos focados em energias alternativas e eficiência energética; as cidades inteligentes, incorporando a tecnologia no planejamento urbano, e plano de redução de carbono”, explica o presidente CTE.
Nesse cenário, avaliar os aspectos da cidade e a tradução destes no plano diretor se torna um desafio, especialmente em uma cidade tão diversa como São Paulo. Assim, é preciso superar diversos empecilhos como as dificuldades burocráticas nos processos construtivos.
Raul Juste Lores, colunista da CBN, destaca a importância do mercado imobiliário estabelecer uma comunicação com a população e com instituições governamentais.
“A questão da imagem e da comunicação do mercado imobiliário com a população é difícil no mundo inteiro, mas especialmente difícil em São Paulo”.
Para exemplificar, Raul comenta sobre as mudanças arquitetônicas que mudaram as condições econômicas e sociais de diversas cidades ao redor do mundo, como Lisboa, que permitiu a reestruturação de prédios históricos, ou Singapura, que direcionou suas mudanças para o público jovem.
O foco na juventude é algo que falta nos principais bairros de São Paulo, afinal seus altos prédios, com grandes muros e ruas com aspectos genéricos e similares são características da cidade e que não estimulam o interesse da população pelo ambiente.
Nesse sentido, os desejos do consumidor precisam estar alinhados com o que o mercado imobiliário se propõe a fazer para a assertividade das decisões. A melhor forma de fazer isso é integrar a tecnologia imobiliária em todo o processo da cadeia construtiva, como veremos a seguir.
“O mercado é formado por consumidores comuns, essas pessoas pensam de uma forma que não conseguimos acompanhar, uma cidade como São Paulo vive através de migrações, mudanças e é esse ciclo que alimenta o mercado imobiliário”, destaca Emílio Fugazza CFO & IR, EZTEC.
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Como revolucionar as cidades com tecnologia imobiliária?
Tudo que está acontecendo para mudar a realidade das cidades lida com uma grande captação de dados e o que está por trás de tudo isso é justamente a criação dos algoritmos.
As tecnologias precisam ser entendidas como ferramentas para a construção das cidades do futuro e não uma solução em si. Não dá para definir o que precisa ter em uma smart city sem compreender as necessidades e dificuldades de cada uma delas.
Myriam Tschiptschin, arquiteta e urbanista da CTE, destaca as diversas possibilidades de uso das tecnologias para as cidades do futuro, sejam low tech, como incentivos a fachadas ativas, fruição pública ou restrição a muros, ou high tech, como sistemas de iluminação com eficiência energética ou lixeiras inteligentes, por exemplo.
Atualmente existem diferentes algoritmos capazes de captar dados em tempo real e acompanhar todo o processo dinâmico das cidades para compreender quais tecnologias aplicar.
“A tecnologia permite transformar um dado em informação, uma informação em conhecimento e o conhecimento em evolução,” destaca Laércio Cosentino, sócio fundador, GHT4 | Presidente do Conselho, TOTVS.
Desse modo é possível mapear quem são as pessoas que vivem em determinada região para definir os empreendimentos adequados. O que a DataLand propõe com a sua tecnologia é justamente um mapeamento da cidade com informações em diversas camadas para ajudar na tomada de decisões.
“Um dado sozinho não informa nada, ele precisa ser cruzado com outros dados e para saber como fazer isso é importante ter conhecimento de mercado, saber as perguntas certas para obter as respostas que os dados são capazes de oferecer”, ressalta Leonardo Artiero, CTO da Dataland.
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Big Data e IA na transformação do mercado imobiliário
O uso de dados e a Inteligência Artificial são exemplos de como as cidades podem ser pensadas de maneira diferente e disruptiva. O estudo inédito realizado pela DataLand traz uma visão das cidades com maior precisão e granulometria.
A pergunta que direciona os estudos realizados pela DataLand é “Como podemos potencializar o retorno das ocupações urbanas com Data Science?”.
Através da análise de dados é possível identificar padrões na dinâmica urbana de São Paulo e usar a tecnologia imobiliária para definir melhores ações e pautar um desenvolvimento sustentável e inteligente.
Com parcerias com a Órulo e a B3, a DataLand realizou estudo que incluiu desde unidades enquadradas no programa habitacional Casa Verde Amarela até imóveis de luxo em São Paulo, utilizando informações de mercado de cerca de 50 incorporadoras.
O descolamento entre o valor pedido e o transacionado ficou em 14,6%, se considerarmos apenas as incorporadoras de capital aberto integrantes da amostra avaliada. Já a variação entre o valor pedido e o transacionado por m2 ficou em 9,2%. Isso se deve às incorporadoras abertas terem nomes mais conhecidos e serem “mais fiéis às suas políticas comerciais”.
O levantamento também indicou que o dado mais relevante na determinação do preço real foi a ocupação urbana da região, ou seja, o que já está construído de projetos residenciais, que empresas estão instaladas no entorno e qual a disponibilidade de comércio e serviços.
Essas informações podem contribuir para maior velocidade de venda dos produtos. Pesa também no preço final, a capacidade econômica das pessoas de cada região.
Para entender qual é, de fato, essa capacidade, a DataLand acrescentou aos dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) informações referentes a investimentos e registro de veículos, trazendo um melhor entendimento da capacidade econômica. A qual, foi calculada com maior granulometria, levando em consideração a quadra.
Por fim a DataLand, apontou a parcela de terrenos disponíveis em alguns bairros da capital paulista em relação à área total. Além de identificar a idade média das edificações e as alturas predominantes, assim utilizando algoritmos, conseguimos calcular a verticalização de cada quadra da cidade de São Paulo, bem como a respectiva quebra de gabarito.
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Com a aplicabilidade dos dados no mercado, a DataLand facilita e agiliza a tomada de decisões que no mercado imobiliário sempre foi longa e passível de erros, devido às mudanças constantes da cidade e o tempo longo para planejar o projeto.
Em resumo, a DataLand, por meio de Big Data e IA, traz insights para:
- Decidir melhor fit do mix de produtos;
- Vender mais rápido;
- Diminuir risco (e taxas) na concessão de crédito;
- Aumentar assertividade na gestão de FIIs;
- Melhorar o planejamento urbano;
- Potencializar o retorno das ocupações urbanas
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