O gabarito de altura de SP é uma preocupação constante para as incorporadoras e fundos imobiliários que buscam áreas com bom potencial construtivo e retorno de investimento.
Para produtos de alta verticalização, por exemplo, o ideal é encontrar regiões em zoneamento com gabarito livre ou que possibilitem a “quebra de gabarito”, comprovando que a maior parte dos empreendimentos daquela área já superou o gabarito de altura estabelecido. Assim, é possível construir sem este tipo de restrição para suas edificações.
Porém, como cada região da cidade possui um gabarito específico, além de outras restrições determinadas pelo Plano Diretor e outras legislações e regramentos da cidade, ter acesso a esses dados de forma rápida e atualizada é essencial para definir novos produtos imobiliários e a viabilização desses empreendimentos dentro do planejado.
Mas, afinal, como fazer uma análise consolidada para conhecer o gabarito de altura de SP por regiões? Como identificar se já houve a quebra de gabarito naquela área sem perder tempo em uma infinidade de análises documentais ou em pesquisas online imprecisas?
Continue a leitura e saiba mais!
Análise por regiões: zoneamento da cidade
As Leis de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo foram aprovadas em 2004 e 2016, além de vários outros decretos e portarias que norteiam a construção de empreendimentos na cidade.
O novo zoneamento dividiu a cidade em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação.
- Territórios de transformação: foco em promover adensamento construtivo e populacional e garantir a adequação necessária do uso do solo para oferta de transporte público coletivo.
- Territórios de qualificação: objetivo de fomentar atividades produtivas através da manutenção de usos não residenciais existentes.
- Territórios de preservação: preservação ambiental e cultural aliada a promoção de atividades econômicas sustentáveis de bairros consolidados de baixa e média densidades.
Quebra de gabarito de altura em SP
Outra atualização na legislação urbana diz respeito à alteração do gabarito de altura de SP, ampliando as possibilidades de adequação da produção imobiliária aos conceitos e diretrizes da política urbana definida pelo Plano Diretor Estratégico – PDE.
Conforme a proposta nova de 2019, a Prefeitura ampliou a possibilidade de construção nas Zonas Mistas (ZM), áreas que são destinadas a usos residenciais e não residenciais, de 28 metros para 48 metros de altura.
O Município também propõe a ampliação da altura das construções em Zona de Centralidade (ZC), centralidades dos bairros, sendo o limite de altura ampliado de 48 metros para 60 metros.
Com a mudança, as incorporadoras podem construir torres mais altas ao invés de três torres baixas no lote, como é permitido, e garantir redução de custos na construção. Isso porque há economia de escala, número reduzido de elevadores, casa de máquina e caixa d’água, por exemplo.
Em certas regiões é possível conseguir autorização da prefeitura para ultrapassar o limite da construção, mas, para isso, é preciso calcular a altura média dos prédios da região, saber a regra estabelecida no Plano Diretor da cidade, além de outras restrições impostas a fim de identificar a possibilidade.
Data Science: solução para análise inteligente de gabarito de altura em SP
Uma forma eficiente e precisa de consultar o gabarito de altura de SP em todas as regiões e zoneamentos da cidade, conhecendo em conjunto o perfil das edificações, restrições geométricas entre outras condições de uso do terreno é através de plataformas Data Science.
A DataLand conta com uma solução completa, unindo a tecnologia da Big Data e a Inteligência Artificial do algoritmos, atuando focada no desenvolvimento do mercado imobiliário.
De forma simples e prática é possível filtrar as regiões que gostaria de consultar e ter acesso aos dados em único lugar. É o recurso perfeito para uma análise inteligente, precisa e rápida.
Com um processamento dos 3,5 milhões de lotes da cidade de São Paulo, a DataLand calculou, com exclusividade, para todas as quadras do município de São Paulo:
- A altura de cada edificação;
- A edificação mais alta;
- A média da altura da quadra;
- O percentual de verticalização.
Assim, de forma ágil e prática, o usuário consegue acessar para o lote em estudo:
- Gabarito permitido,
- Edificação de maior altura,
- Média de altura da quadr
- Percentual de edifícios que estão acima da altura exigida pelo gabarito.
Além destes indicadores exclusivos, com a DataLand ainda há ganhos em:
- Economia de tempo ao unir todas as informações em um único lugar, sem a necessidade de várias pesquisas e análises;
- Análise em uma plataforma com atualizações online, sem a necessidade de pesquisar documentos ou estruturar um processo manual de análise;
- Melhores ocupações de terreno para investimento.
Conheça a DataLand Region
Para tomar as melhores decisões sobre quebra de gabarito de altura de SP e outras restrições, a solução DataLand Region proporciona o entendimento do entorno em uma visão 360° em três dimensões, aliando não só restrições, mas também informações sobre mobilidade e ocupação.
Esta visão tem limite máximo de 2 km de distanciamento do ponto central do terreno, podendo ser calibrada na medida da sua necessidade. De forma simples e fácil saiba:
- Se o seu terreno tem algum tipo de restrição geométrica e de tombamento;
- Se está em área de manancial, contaminada e de proteção ambiental;
- Tipos de modais disponíveis.
- Ocupação atual, a solução mostra o tipo de comércio do bairro com a respectiva distância ao lote em estudo
- Ocupação futura, em parceria com a Órulo, disponibilizamos os empreendimentos lançados, em construção e entregues (remanescentes) com informações dos valores de venda, VSO, estoque, detalhamento do empreendimento entre outras informações.
Nos parâmetros de uso e incentivos transformamos o plano diretor e as operações urbanas em algoritmo, de forma fácil, tenha acesso a largura da via, largura das calçada, os recuos, cota parte, potencial construtivo, quebra de gabarito, edifício de maior altura, média de altura da quadra e se aplicável área de fachada ativa, uso misto e permeabilidade.
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