Definir o valor do imóvel é um dos desafios das empresas do mercado imobiliário, afinal é preciso alinhar as expectativas da empresa com as do mercado para uma região específica e naquele determinado momento. A precificação depende de uma série de fatores que devem ser analisados e considerados na tomada de decisão.
Parte desse processo envolve identificar a disponibilidade de empreendimentos em cada região, qual o preço anunciado e o preço transacional, ou seja, aquele de fato negociado. Este último é um dado valioso, porém difícil de encontrar no mercado. Assim, a decisão de pricing para definir o valor do imóvel fica “refém” do preço anunciado.
Construtoras, incorporadoras e fundos imobiliários podem tomar decisões mais precisas ao ter acesso ao preço real em comparação ao preço anunciado. Isso é possível com uma solução exclusiva desenvolvida pela DataLand.
Para entender como isso é feito e quais as vantagens para a sua empresa, continue a leitura!
O valor do imóvel no mercado
Seja no mercado primário ou secundário, é comum que o valor do imóvel seja definido com base no preço anunciado ou na tabela de vendas, informações mais acessíveis que o preço real. No entanto, a diferença entre esses dois dados pode ser grande e acabar prejudicando o lançamento imobiliário, que pode não alcançar uma perspectiva real de venda.
Segundo a DataLand, a diferença entre o preço anunciado e o preço transacional é de aproximadamente 9% para empresas de capital aberto e, em torno de 15% para o mercado como um todo. E nessa diferença é possível identificar as oportunidades e usar a flexibilidade do mercado a favor do seu negócio.
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Valor da oferta x valor da transação: como comparar com a DataLand
Ao realizar uma pesquisa de mercado, é possível chegar ao preço de tabela distribuído aos corretores, no entanto, dificilmente se obterá o valor real. O valor do imóvel é importante na hora de decidir o que fazer e, no processo de venda, ajustar o preço de acordo com o mercado.
Nesse contexto, o DataLand Pricing oferece exatamente essa informação com a possibilidade de analisar o valor do imóvel comparando o preço anunciado com o preço real. A plataforma permite incluir filtros e identificar o perfil do valor do imóvel em um nível granular.
Em São Paulo, alguns distritos possuem grande diferença entre preço de oferta e o transacional e, consultar esse dado por si só é de alta relevância. No entanto, a DataLand vai além e especifica esse dado por cada zona no Plano Diretor, permitindo uma análise mais clara e precisa.
Os dados também são filtrados por período, permitindo entender a evolução do preço. Para que a comparação de valor do imóvel seja feita de forma precisa, a DataLand também segmenta o perfil dos empreendimentos, como veremos a seguir.
Segmentação conforme valor do imóvel
A segmentação dos empreendimentos no DataLand Pricing é feita de acordo com o perfil de venda no imóvel, divididos em 7 níveis:
- Super luxo
- Luxo
- Alto
- Médio
- Standard
- Econômico
- Especial
A categoria especial corresponde aos imóveis que não se enquadram na divisão por faixa de preço porque o preço do m2 é bem diferente – são os estúdios e lofts de um quarto, por exemplo.
Para enriquecer a análise, a DataLand ainda cruza esses dados com outros indicadores exclusivos como o adensamento urbano e o perfil social a nível de quadra.
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Cruzamento de dados: adensamento urbano & perfil social
O adensamento urbano é um dos aspectos fundamentais na análise imobiliária e o mesmo vale para o perfil social. Ambas as informações são apresentadas pela DataLand de forma georreferenciada ao nível de quadra.
Ao combinar esses dados com o valor do imóvel, o estoque e o comparativo entre preço ofertado e o transacional, temos um conjunto de dados fundamental para análises qualificadas, realistas e atualizadas.
Veja o mapa do município de São Paulo segmentado por perfil e estoque
Por exemplo, para uma incorporadora que trabalha em uma determinada zona de São Paulo focada no desenvolvimento social, é possível filtrar essa área e entender o que se pode construir, levando em consideração estoque, adsorção e valor de venda.
Caso a busca seja por uma localização com grande número de pessoas, com um perfil social mais baixo e em uma área com poucos imóveis em estoque, em questão de minutos é possível ajustar os filtros para identificar essas áreas na cidade.
Já empresas imobiliárias que atuam apenas em um nicho específico como os imóveis de luxo ou super luxo, também conseguem inserir filtros para analisar apenas essa segmentação. Ao unir os dados de perfil social fica mais fácil adequar os empreendimentos na região certa.
Nesse sentido, ao consultar o estoque e valor do imóvel, a empresa pode cruzar com adensamento urbano ou perfil social e saber o que faz mais sentido para o momento.
A DataLand é uma plataforma focada em coletar e estruturar dados para o mercado imobiliário vindos de mais de 600 fontes diferentes da cidade de São Paulo.
Ao usar a tecnologia de Big Data e Data Science, a DataLand cria indicadores exclusivos e apresenta um modelo digital das cidades, com informações granulares ao nível de quadra para identificar com precisão o perfil e as necessidades de cada região, aliada a gestão do seu landbank.
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